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「股指期货网」净利润增速行业第三,高成长的正荣服务能否引

  重磅物管企业强势来袭,港股打新热潮有望升至最高。

  继金融街(行情000402,诊股)物业(01502)、弘阳服务(01971)之后,正荣服务(06958)自6月29日开始正式进入招股阶段。

  源于资产的优质和未来可见的成长空间,资本市场对于物业企业格外偏爱。以公开招股为例,保利物业超购60倍,银城生活服务超购382.88倍,兴业物联超购1700倍,烨星集团超购1948倍。凭借“高成长、高品质”特性,正荣服务有望在招股阶段便被市场热炒。

  据解,从2017年至2019年,正荣服务的收入自2.73亿元增至7.16亿元,年复合增长率高达61.86%;同时,净利润自2029.7万元增至1.09亿元,年复合增长率高达133.45%。高成长特性显而易见。

  据中指院的数据显示,正荣服务是中国增长最快的物业管理公司之一,若按2019年的净利润增长率计算,正荣服务在2020物业服务百强企业TOP 30中排名第3位。

  而在高成长的背后,得益于公司业务的高品质发展。在发展第三方物业、坚持“住宅+非住宅”双轮驱动的两大举措下,正荣服务的物业管理服务迎来了高速发展;且多元化变现取得明显成效,增值服务收入占比于2019年升至52.2%。

  同时,深耕长三角地区也是正荣服务高速发展的核心因素之一。2019年时,正荣服务在长三角洲地区的收入占比高达56.9%,较2017年时提升超30%个百分点。

  值得注意的是,正荣服务的优质得到了资本认可,四位基石投资者已正式敲定。据招股书显示,若以发售价上限4.7港元计算,光大兴陇信托、大众香港国际、大亚湾基金、中城香港四大基石投资者将合计认购6500万美元,相当于超额配售股权行使后公司总发行股份的28.6%。

  凭借高品质发展下的高成长业绩,以及多位基石投资者的背书,正荣服务上市后有望复制新城悦服务(01755)和永升生活服务(01995)的股价走势。在上市后不到两年的时间内,新城悦服务最大涨幅6.88倍,永升生活服务最大涨幅7.83倍,而正荣服务的核心指标均优于前两者,前景可期。

  全国布局、双轮驱动的物业管理服务

  正荣服务的发展历史,可追溯至2000年,此前以为正荣集团所开发物业住宅项目提供物业管理服务为主。经过17年的物业管理经验积累,正荣服务自2017年开始为其他第三方物业开发商提供住宅物业管理服务。而该举措一经落实便取得明显成效,并持续拉动正荣服务业绩增长。

  2019年时,在正荣服务的物业管理服务中,来自第三方物业开发商独家开发项目的收入为1.14亿元,占物业管理服务收入的33.2%,较2017年时的11.8%提升超20个百分点,对于正荣地产的依赖程度显著降低。

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  图:正荣服务的物业管理服务分类

  当然,作为正荣地产的关联公司,正荣服务将持续受益于正荣地产的发展。据正荣地产2019年显示,其2019年签约销售额为1307亿元,截至2019年12月31日时,其土地储备的总建筑面积约为2620万平方米,覆盖了全国30个城市的182个住宅及非住宅项目。正荣地产丰富的土地储备,将为正荣服务带来源源不断的新业务增量。

  而在发展第三方物业的同时,正荣服务还于2017年落实了另一大举措,即实行“住宅+非住宅”的双轮驱动战略,以寻求多元化的在管物业组合。而在非住宅物业中包括了政府公建、写字楼、工业园及学校等。在该战略的贯彻落实下,非住宅物业收入占比快速提升。

  据招股书显示,自2017至2019年,正荣服务非住宅物业的收入从3072.3万元增至2019年的1.21亿元,年复合增长率高达97.48%,这使得非住宅物业的收入占比从2017年的20.9%提升至2019年的35.2%,提升近15个百分点。

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  图:正荣服务在管物业中住宅物业与非住宅物业比例

  在发展第三方物业管理服务、坚持“住宅+非住宅”双轮驱动战略的两大举措下,正荣服务的物业管理服务实现了高速发展。据招股书显示,自2017至2019年,正荣服务的物业管理服务收入从1.47亿增至3.42亿元,年复合增长率高达52.64%。

  增值服务收入占比超50%

  而在物业管理服务之外,正荣服务还提供全方位的增至服务,包括非业主增值服务、业主及住户社区增值服务。从数据来看,正荣服务的多元化变现模式已取得明显成效。

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